Unvollständige Betriebskostenabrechnung ist unwirksam

In der jährlichen Betriebskostenabrechnung müssen für jede einzelne Kostenposition die vollständigen Gesamtkosten angegeben werden. Der Vermieter darf nicht vorab Kostenanteile, zum Beispiel nicht umlagefähige Kosten, herausrechnen. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Ein derartiger Fehler führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Eine nachträgliche Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist nicht möglich. Der Mieter muss keine Nachzahlungen leisten. Der Bundesgerichtshof hatte klargestellt, dass eine wirksame Betriebskostenabrechnung nachfolgende Mindestvoraussetzungen erfüllen muss: Zusammenstellung der Gesamtkosten /  Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels / Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Mietervorauszahlungen. Eine nachträgliche Fehlerkorrektur ist allenfalls noch innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist denkbar. Nach dieser Frist ist eine Berichtigung nicht mehr möglich. Das bedeutet, eventuelle Nachforderungen kann der Vermieter dann aus der unwirksamen Abrechnung nicht mehr stellen.

Die Zusatzvereinbarung in einer Anlage des Mietvertrages „Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wird verzichtet“ schützt Mieter vor einer Kündigung nur, wenn die Schriftform eingehalten worden ist. Am besten ist es, wenn der Kündigungsausschluss unmittelbar in den schriftlichen Hauptmietvertrag aufgenommen wird, empfiehlt der Deutsche Mieterbund. Es reicht aber auch aus, wenn eine Anlage mit der Zusatzvereinbarung Bezug nimmt auf den Mietvertrag, von beiden Vertragsseiten unterschrieben und mit dem Mietvertrag verbunden wird. Der Bundesgerichtshof bestätigte in einem veröffentlichten Urteil die Eigenbedarfskündigung eines Vermieters. Die zwischen Mieter und Vorvermieter getroffene Vereinbarung, dass der Vermieter auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet, sei unwirksam. Die erforderliche Schriftform sei nicht eingehalten worden. Nach dem Gesetz ist die Schriftform zwingend, wenn ein Kündigungsverzicht für mehr als ein Jahr vereinbart werden soll. Das gilt – so jetzt der Bundesgerichtshof – auch, wenn der Vermieter nicht generell auf sein Kündigungsrecht verzichtet, sondern – so wie hier – nur auf einen bestimmten Kündigungsgrund, Eigenbedarf. Sinn und Zweck der Schriftform ist es, einem Käufer, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, über den Umfang der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zu informieren. Ohne Einhaltung der Schriftform würde der Erwerber anhand des Mietvertrages die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht erkennen können. Für ihn ist aber nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von Wichtigkeit, sondern auch, wenn eine wesentliche Kündigungsbeschränkung vereinbart worden ist.

Tipp:

Mieter sollten sich vor Abschluss des Mietvertrages und Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes sorgfältig bei ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen. Dabei kommt es nicht nur auf den Inhalt einer Vereinbarung, sondern auch auf die Form der Vereinbarung entscheidend an.