Unzählige Vertragsklauseln unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat geurteilt: Das es sich auch dann um einen starren und deshalb unwirksamen formularmäßig vereinbarten Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind. Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Die Konsequenz: Der Mieter muss nicht renovieren.

Ist – wie hier – die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam, kann sich der Vermieter auch nicht auf die zusätzlich im Mietvertrag vereinbarte „quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle“ berufen. Die Kostenregelung, die so genannte Quotenklausel, verliert ihre Grundlage. Das Gleiche gilt für mögliche Vermieteransprüche auf Schadensersatz. Es liegt keine wirksame Vereinbarung über die Übertragung von Renovierungspflichten vor.

Nach Einschätzung sind von dieser Rechtsprechung mehrere hunderttausend Verträge betroffen. Mieter müssen nicht renovieren und nicht zahlen.

Im Zweifel sollten sich Mieter jetzt bei ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen, bevor sie mehrere tausend Euro für Renovierungsarbeiten in ihrer Wohnung zahlen.

Die so genannte Tapeten-Klausel, nach der der Mieter verpflichtet werden soll, beim Auszug alle Tapeten zu entfernen, ist unwirksam. Wichtig sei, dass der Bundesgerichtshof klargestellt hat, dass es keine Rolle spielt, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung und nicht auch zur Wiederanbringung von Tapeten verpflichtet. Die „Tapeten-Klausel“ wird letztlich behandelt wie Endrenovierungsklauseln. Die sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichten, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen Renovierungsarbeiten vorzunehmen.

Auch die Klausel „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küche, Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 bis 5 Jahre, Fenster/Tür/Heizkörper: 6 Jahre)“ ist unwirksam. Nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs handelt es sich hier um starre Renovierungsklauseln, sie sind demzufolge unzulässig. Der Mieter muss nicht renovieren und nichts zahlen.

Der Direktor des Deutschen Mieterbundes rief alle Mieter auf, die Schönheitsreparatur-Klausel in ihrem Mietvertrag jetzt prüfen zu lassen. Aufgrund einer Vielzahl von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in den letzten Monaten dürften hunderttausende von Vertragsklauseln unwirksam sein. „Lassen Sie bei Ihrem örtlichen Mieterverein klären, ob Sie renovieren müssen oder nicht. Mehrere tausend Euro können Mieter sparen, wenn sie hier ihre Rechte kennen und wahrnehmen.“

Abgeltungsklauseln in Mietverträgen legen fest, dass der Vermieter anteilige Renovierungskosten von seinem Mieter fordern darf, obwohl bei dessen Auszug die üblichen Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren. Beispiel: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen:

nach 12 Monaten…  20 Prozent …

nach 24 Monaten … 40 Prozent …

nach 36 Monaten … 60 Prozent …

nach 48 Monaten … 80 Prozent …

Der Bundesgerichtshof hat hierzu jetzt erklärt, dass nicht nur Vertragsklauseln unwirksam sind, die dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem starren Fristenplan auferlegen. Auch Abgeltungsklauseln, die auf einer starren Berechnungsgrundlage beruhen, benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung zulassen. Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung würde eine starre Abgeltungsregelung dazu führen, dass der Mieter mit deutlich höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Konsequenz ist, dass der Vermieter, der seinen vermeintlichen Renovierungsanspruch bereits mit der Mietkaution des Mieters verrechnet hatte, jetzt den Kautionsbetrag zurückzahlen muss. Die Schönheitsreparaturklausel „Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ ist unwirksam.